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        當前位置:宅總管物業管理系統 > 物業知識 > 物業費收繳催繳心得案例范本

        物業費收繳催繳心得案例范本

        發布時間:2021-07-12 11:06:12     閱讀量:1043


          物業費收繳催繳心得與案例物業費收繳法律依據催繳案例與心得 物業管理公司目前處于收費的關鍵時期,本文整理了多家物業公司在收物業費的過程中與業主之間的溝通過程。希望宅總管合作的物業管理公司此范本內容,自行修改和完善您的物業公司收費問題,再加以針對的對物業收費成員進行培訓,以提高物業費的收費率。下面就是部分收費問題匯總及應對措施:

          1.業主:目前物業費高,等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費。

          物業公司:  1)業主與物業公司之間,是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時,與物業公司簽訂《前期物業管理協議》,約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

          2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時,對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后,再執行新約定。在此之前,原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的,雙方都應執行原規定。

          3)物業公司每天都在投入成本(比如,員工工資,公共設施維護保養),為業主服務;業主享受到服務,就應按約定交費;物業公司沒用費用,如何為業主提供好更好的服務.

          2.業主:物業服務不到位,要免一部分物業費可以考慮交費。

          物業公司: 1)按《物業管理條例》第七條規定:業主有按時交納物業服務費用的義務。

          2)首先讓業主指出哪些工作不到位,進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方,立即安排相關工作人員去整改;

          3)若業主屬無理挑剔型”,則可以陪同業主一起到現場核查,可以從某種程度上揭露業主的陰謀”。

          4)堅定立場,不能輕易承諾降費。

          3.業主:目前手中沒錢,或現在比較忙,過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型)

          物業公司:  1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費,一定要與業主約定好交費時間。

          2)在業主未交費之前,不斷與該業主保持聯系,讓業主沒有退步的空間。

          3)到約定交費時間,與該業主溝通;若業主再找理由,收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

          4)業主在家時,主動上門與業主溝通,催費。

          4.業主:業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由,拒交物業費。

          物業公司:1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系,設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的,超出物業管理服務的權限范圍。

          2)業主交物業費是來享受物業管理服務,以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費,是沒有理由的。

          3)涉及建設單位設計不合理,物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果,物業公司無權制約其它單位。

          5.業主:買房子后,不在小區住,沒享受到物業服務,所以不交物業費。

          物業公司: 1)業主不在小區住,在很多方面也是在享受物業管理服務,比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

          2)北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規定業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的,一般不予支持。

          6.問:上門收費時業主提出的各類問題如何處理?

          答:1)了解清楚業主欠費的真實原因,請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

          2)當天將欠費原因交給客戶主管匯總;

          3)施工質量問題開單,由工程技術人員上門查看,能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和物業服務中心經理、技工班長協商處理;

          4)對物業服務或開發商意見較大的業主,當年不交費的由客戶主管負責溝通處理,有往年欠費的由經理負責溝通。

          7.業主:物業費都干什么了?

          物業公司:物業管理費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面:

          1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供,每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

          2)物業服務中心秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

          3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

          8.業主:房屋施工質量存在問題,施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以。

          答:不可以。房屋施工質量有問題,施工單位維修屬正常行為,與物業服務沒有直接關系,業主享受了物業服務的內容,應全額交納物業管理費。

          9.業主:房屋維保期已過,業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦?

          物業公司:  1)物業服務中心本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則,能給業主簡單維修的盡量修復。

          2)向業主講明:這些工作本不是物業服務范圍內,但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

          10.業主:集中供暖不熱,所以不交物業費和供暖費。(獨立采暖屬工程質量問題)

          物業公司:  1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間,測量溫度,聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

          2)經過跟蹤,確有設計問題或施工問題的,由施工單位和物業服務中心工程人員一起進行解決。

          3)供暖不熱,有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決,有作為。因此業主應該交物業費。

          11.業主:在小區丟過自行車(或車輛被刮),因此不交物業費或要少交物業費,用來彌補業主損失。

          物業公司:  1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費,因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車,物業公司可以協助公安部門進行調查,但無賠償業主的義務。

          2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費,屬于停車場地租賃費用,物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

          3)一般,物業公司可以幫助業主出具證明,讓被刮車輛的業主向保險公司索賠,屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

          12.業主:家中工程質量很多,要施工單位賠付,但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付,以此頂替物業費。

          物業公司:  1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系,也不存在債權債務關系,物業公司沒有理由向施工單位索賠。

          2)業主對施工單位索賠不成功,可以通過法律途徑來解決。

          3)業主以此拒交物業費的說法,是不成立的。

          13.業主:對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴,并以此理由拒交物業費。

          物業公司:  1)對此類擾民,物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門,同時也是物業管理服務范圍之外。

          2)業主以此理由不交物業費,是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

          案例分析 一、物業服務中心經理:

          1.經理助理(尤其是客戶主管)要親自上門收費。當代物業服務中心收費小組分成幾部分:一部分是以客戶主管牽頭,客戶助理為組員,此小組占整個收費工作的三分之一;第二組以經理牽頭,所有經理助理是組員,解決一些客戶助理無法完成的疑難問題;第三部分,以經理為主,處理往年欠費的遺留問題。

          2.當代在催費時,先發催費函,然后給業主發律師函,第三輪發律師函后函”,律師函后函”上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在律師函后函”上寫明,返回物業服務中心,物業服務中心將盡力解決,物業服務中心本著與業主真誠相處的原則,最好與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。發律師函后,應該有15%的業主能交物業費。

          3.物業服務中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類,每天經理助理都要開碰頭”會,不斷調整收費策略,在收費較好的高峰時,預測會有低谷的出現,提前對收費策略制定預防措施。

          4.打仗要靠司令部,物業服務中心經理和經理助理相當于收費工作的司令部”,對整個收費工作要作好全面指揮。

          5.收費司令部”核心成員每天要分析收費進展狀況;同時,特別關注客戶助理等收費小組成員的心態,對連續幾天收費排名靠后的成員,了解其原因:是主觀倦怠,還是需要物業服務中心的支持;經理助理要主動對下屬給予關心,保持溝通。

          6.每3天就要給客戶助理開會,大家共同探討收費措施。

          7.目前離年底不到50天時間,時間緊迫。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流,物業服務中心制定統一的收費答客問”,對業主反映比較共性的問題編寫成頁,遇到業主提出疑問,為避免糾纏,可以給他一份,以提高收費人員與其溝通的效率;同時避免收費人員中了業主的圈套”。

          8.與業主是一個長期相處溝通的過程,在收取物業費的同時,要及時為業主解決問題,不能只收費,不解決問題;要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑,為明年更好地收費奠定基礎,埋下伏筆。

          案例分析 二、物業服務中心副經理:  1.收費工作首先要有自信心,包括兩方面:一是我們收費人員自已要有自信心,堅信一定能把錢收回來,讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信,當一名成員收費受阻時,其他收費成員和同事要給予鼓勵,幫助獻計獻策。

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