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        當前位置:宅總管物業管理系統 > 物業知識 > 《物業管理實務》13年案例題答案解析

        《物業管理實務》13年案例題答案解析

        發布時間:2021-04-07 18:21:14     閱讀量:1309

          一、某小區物業收費面積是10萬平方米,經測算物業服務成本200萬元。該項目實行包干制管理,物業服務企業希望獲取的利潤為物業服務費的10%,營業稅及附加為物業服務費的5.65%?! 栴}:  1、請按照包干制測算出物業服務費單價(保留最后小數點兩位)?  2、物業服務收繳率達到多少,該物業服務企業才能保本經營(保留最后小數點兩位)?  3、由于成本上漲了20%,該物業服務企業每年上漲多少物業服務費才能保持現有利潤不變(保留最后小數點兩位)?

          二、某物業公司和開發建設單位達成如下協議:  1、地下車位產權歸建設單位所有,委托給專業公司管理是否正確?請說明理由?  2、由物業服務企業負責主持成立業主大會,是否合理?請說明理由?  3、因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理?請說明理由?  4、建設單位委托物業公司辦理入住手續,是否合理?請說明理由?

          三、某辦公大樓,為單一業主,散戶出租。中央空調,每年5月-10月集中供冷,物業公司按面積收取定額能源費,包干經營,自負盈虧。有一設備節能公司提出一個節能方案(僅供實驗室論證成功):如把現有的空調設備換成它們的空調,所有的安裝費用均由節能公司出,安裝期限為2個月如有推遲提前給物業公司通知。安裝后節約能源大約在30%。節能公司與物業公司簽訂六年的合同,節能公司與物業公司按照8:2的比例分配能源節省的費用?! ?、如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?  2、舊設備拆下來以后歸誰有?誰有處置權利?  3、如果六年合同到期后,業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有,是否合理?為什么?

          四、某小區11號樓2000年交付使用,物業公司已購買公眾責任險。到2010年時物業公司發現自來水主管道漏水,物業公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重,經物業公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來此事擱置。到了2011年張某發現自家天花板被泡,經物業公司檢查發現由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經協商李王同意。

          1、造成張、李兩家損失的責任主體是誰?為什么?

          2、兩家的損失誰來賠付?為什么?

          3、更換自來水主管道的費用由誰來付?

          案例解析

          案例一

          1、請按照包干制測算出物業服務費單價(保留最后小數點兩位)?! ?1)包干制條件下物業服務費的構成:成本+利潤+稅費。設年物業服務費為X,則:  X=200+10%X+5.65%X  X-10%X-5.65%X=200  X=237.11萬元  其中:利潤=237.11×10%=23.71萬元  稅費=237.11×5.65%=13.43萬元  (2)物業服務費月單價=237.11萬÷10萬÷12≈1.98元

          2、請測算出物業收繳率達到多少,該物業服務企業才能保本經營(保留最后小數點兩位)?  計算公式=(年成本+年稅費)÷年物業服務費總額  =(200萬+13.43萬)÷237.11元≈90%

          3、由于人工成本上漲了20%,該物業服務企業每年上漲多少成本才能保持現有利潤不變(保留最后小數點兩位)?  設總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業服務費總額為Y,則:  Y=200萬×20%+23.71萬+5.65%Y  Y=279.5萬元  新增成本=X-Y=279.5-237.11=42.39萬元

          案例二

          1、地下車位產權歸建設單位所有,委托給專業公司管理是否正確,請說明理由?  正確。由于該小區地下車位的權屬歸建設單位,另因地下車位的管理與經營不屬于公共性物業服務的內容。因此,建設單位既可以依法將其管理權委托給物業服務企業,也可以依法將其管理權委托給專業公司。

          2、由物業服務企業負責主持成立業主大會是否合理,理由?  不合理。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,是業主參與物業管理活動的組織形式。首次業主大會在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下,由業主代表、建設單位、辦事處、居委會組成業主大會籌備組,并由業主大會籌備組具體負責業主大會的籌備工作。物業服務企業只能協助,不能具體負責主持成立業主大會。

          3、因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理?請說明理由?  不合理。如果將消防通道改為臨時停車位,往往會導致消防通道的堵塞,嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救,危及物業使用人的財產及生命安全。因此,在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。

          4、建設單位委托物業公司辦理入住手續,是否合理?請說明理由?  合理。入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為。入住操作模式主要有兩種:一種是以建設單位為主體,物業服務企業相配合的模式;第二種是建設單位將入住工作委托給物業服務企業,由物業服務企業代為辦理入住手續。因此,建設單位委托物業服務企業辦理入住手續是合理的。

          案例三

          1、如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?  (1)更換空調設備帶來的風險。該節能方案  僅在實驗室試驗成功,安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節能效果達不到試驗效果,無論是勉強使用或是更換新的空調設備,都使物業公司和業主將面臨很大風險。   (2)安裝工期風險。該案例可知,節能公司無法確??照{安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工,不能給該辦公樓的住用人供冷,物業公司和業主將面臨很大風險。

          2、舊設備拆下來以后歸誰有?誰有處置權利?  舊空調設備歸該辦公樓業主所有。該辦公樓的全體業主具有處置權。

          3、如果六年合同到期后,業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有,是否合理?為什么?  合理。因為物業公司與節能公司簽訂的合同如無特別約定,節能公司安裝的空調設備在合同到期后應歸全體業主所有。由此節省的節能費用也應歸全體業主所有。

          案例四參考答案

          1、張、李兩家責任主體是誰?為什么?  造成業主張、李兩家財產損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年,超出建設單位的質保期限。國家規定,分戶表以外的供水設施歸供水單位所有,并承擔維修養護任務。因此,造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

          2、兩家的損失誰來賠付?為什么?  主要應由供水單位承擔。但因物業服務企業發現主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修,導致王、李兩戶業主室內財產損失,故應承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

          3、更換自來水主管道的費用由誰來付?  由供水單位承擔。因為供水主管道的權屬歸供水單位,因此應承擔更換主管道的費用。

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